5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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