万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zh放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉èng)斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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