文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàch2是什么基团，chch3ch3是什么基团n)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团g>

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。