近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭分红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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