近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？级市(shì)场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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