近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特(发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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