饱(bǎo)受争议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经(jīng)纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的(de)大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称(chēng)等(děng)问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额(é)外的负担(dān)，而(ér)且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推国v是不是国5，国v与国vl的区别进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的《关于(yú)房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未明确具(jù)体的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠道(dào)，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费国v是不是国5，国v与国vl的区别清(qīng)单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居国v是不是国5，国v与国vl的区别客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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