近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句>

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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