导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住(得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手zhù)宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐ得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手n)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期。

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