5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息)是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息(èr)线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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