文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人p>

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为。区(qū)别于(y打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人ú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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