5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更(gèng)大兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的(de)收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(t兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗óu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗)现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗