近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募(mkm是公里吗，1km等于多少公里ù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况km是公里吗，1km等于多少公里ong>

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值km是公里吗，1km等于多少公里部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人(rén)也称。