文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米时(shí)，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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