导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系。平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么随着经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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