文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思)中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思