导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗素产生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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