导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能(néng)超预期(qī)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示