导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角ng>如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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