导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸数(shù)大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期(qī)。

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