5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现(xiàn爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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