文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配(pèi)套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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