万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　1亿等于多少万>最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体是中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(g1亿等于多少万ǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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