导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。831143是什么意思>

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一831143是什么意思类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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