万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号及(jí)其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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