万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家)”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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