导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流(liú)动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲打工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲(jīng)济适(shì)用(yòng)房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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