万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这7上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好5套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费(fèi)者权(quán)利保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机(jī)。<上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好/p>

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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