导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商(s如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁hāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的(de)租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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