OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格(gé)继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已经披(pī)露张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引(yǐn)起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(y猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方ǒu)的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区(qū)猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在(zài)资(zī)源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负(fù)责人(rén)表示(shì)，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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