万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写)的新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写 alt="北京(jīng)房(fáng)圈大消息！顶级(jí)富豪，都被(bèi)割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184211313.png">

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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