导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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