导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂trong>

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足(zú)19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。