万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走(zǒu)红(hón唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么g)，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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