文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东_D是什么意思，_3是什么意思创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。<_D是什么意思，_3是什么意思/p>

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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