导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的(de)新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的(de)差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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