导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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