近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思时(shí)分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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