文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追(凝神静气的意思，凝神静气的意思解释zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发凝神静气的意思，凝神静气的意思解释商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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