文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开(k城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字āi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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