5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于(yú)规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价(jià)等十方(fāng)面，提(tí)出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成(chéng)额(é)外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对(duì)于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人(rén)签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操作的(de)透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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