导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(p感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解íng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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