万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别，但未办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目的(de)购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了(le)部分价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别)的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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