OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的(de)产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏的步(bù)伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户(hù)情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和(hé)换(huàn)租(zū)都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体准、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未(wèi)隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信心。”

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