万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集团事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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