OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市(shì)场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值，投(tóu)资者(zhě)应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市(shì)的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披(pī)露的(de)张江光大园项目出(chū)租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需(xū)要(yào)一些时间。1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目(mù)的大(dà)租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时(shí)修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的(de)分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等(děng)方面也(yě)有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江科学(xué)城(chéng)这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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