文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(f冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思áng)市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的(de)福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延(冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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