饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布(bù)了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经(jīng)纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房(fáng)对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不低的(de)大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易(yì)过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的(de)最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部(bù)下(xià)发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依(yī)法查(chá)处不(bù)按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费蓝宝石的寓意是什么等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住(zhù)建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税(shuì)费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的(de)专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配地位，蓝宝石的寓意是什么在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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