5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的(de)政策出来去(qù)刺激购房水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显(水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名(水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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