OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关(2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022guān)于(yú)停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批(p2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022ī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资(zī)金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么(me)深，加(jiā)上前(qián)期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛(fàn)关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租(zū)户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我们(men)一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之(zhī)前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面(miàn)能(néng)更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比(2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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